STJ. AV. CEYDA YILDIZ

KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona erme sebeplerini 350 vd. maddelerinde sınırlı olarak düzenlemiştir. Bu sebepler; kiraya verenin veya yeni malikin kiralanana gereksinim duyması, kiralananın yeniden imar ve inşası, kiracının kira parasını ödememesi nedeniyle temerrüdü, sözleşmenin yapılmasından sonra kiracı tarafından kiraya verene verilmiş olan tahliye taahhüdü ve kiracının aynı ilçe içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunmasıdır. Kiralanan taşınmazların tahliyesi için normal koşullarda,kiraya veren, kiracısını tahliye ettirmek isterse, Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde bir tahliye davası açmalıdır. Tahliye davalarında görevli mahkeme HMK. m. 4/I'e göre sulh hukuk mahkemesidir. Davacı bu davayı kazandığı takdirde, bir ilâm elde eder ve hükmün icrası ilâmlı icra hükümlerine göre gerçekleştirilir. Aslında olması gereken prosedür bu şekildedir. Fakat istisnaî olarak iki hâlde kiraya veren, İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre ilâmsız tahliye yolu ile kiracısını kiralanandan tahliye ettirebilir. Bu iki istisnaî hâlden ilki kira bedelinin ödenmemesi, ikincisi ise kira sözleşmesinde öngörülen sürenin sona ermesi nedenine dayanır. Ayrıca bu iki hal ilamsız takibin para ve teminat alacaklarına özgülenmiş bir takip yolu olması kuralına da istisna teşkil eder.

İİK m.269 vd. göre kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin takip yoluna başvurabilmek için öncelikle şu şartlar sağlanmalıdır: 

1-Geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekir. Bir malın kullanımının bir başkasına bırakılmasının tek yolu kira sözleşmesi değildir. Örneğin ariyet sözleşmesiyle, ortaklık sözleşmesiyle de bir taşınmazın kullanımı bir başkasına bırakılabilir ancak bu hallerde taşınmazın tahliyesi için bu takip yoluna başvurulamaz. Kira sözleşmesi dışında İİK 269 vd. hükümlerinden istifade edilemeyecektir.

2-Kira sözleşmesinin konusu mutlaka bir taşınmaz olmak zorunda değildir ancak söz konusu takip yoluna başvurabilmek için kira sözleşmesinin konusunun taşınmaz olması gerekir. Kaldı ki burada bahsettiğimiz amaç kiracının tahliye edilmesidir. Taşınır maldan tahliye söz konusu olamayacağına göre zaten bu takip yoluna konu edilemeyecektir.

I. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, alacaklı olan kiraya veren, borçlu kiracısını tahliye ettirmek zorunda değildir; yalnızca kira bedelinin ödenmesini talep edebilir. Bu durumda, kira bedeli bir para alacağı olduğundan, genel haciz yoluyla takip yapılması mümkündür. Ancak kiracının tahliyesinin de talep edildiği durumlarda, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurulması gerekmektedir. Muaccel bir kira bedeli ödenmediğinde, alacaklı icra dairesine başvurarak iki talepte bulunabilir: Ödenmeyen kira alacağının tahsili ve kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi. Bu nedenle, bu takip yolunda aşamalar, genel haciz yoluyla takipten sonraki süreçte farklılık göstermektedir. Takip, bir takip talebiyle başlar ve icra dairesi bu talebe istinaden bir ödeme emri gönderir. Takibin kesinleşmesinin ardından süreç iki kola ayrılır: Bir yandan, genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi haciz, satış ve paranın tahsili aşamaları işlerken; diğer yandan tahliye sürecine geçilir.

A. Takip Talebi

Alacaklı kiraya veren, icra dairesine başvurarak bir takip talebi oluşturmalıdır. Bu talep, genel haciz yoluyla takipteki talebe benzer, ancak kendine özgü bazı farklılıklar taşır. Burada tahliye talebi de yer almaktadır. Bu nedenle, icra dairesine yapılan başvuruda hem kira alacağının tahsili hem de borçlu kiracının tahliyesi talep edilir. Alacaklı, takip talebinde kiracının tahliyesini istediğini açıkça belirtmelidir. Sadece kira sözleşmesine dayanmak veya ödenmeyen kira bedelini talep etmek, tahliye isteği anlamına gelmez. 

Alacaklı kiraya veren, takip talebine kira sözleşmesinin aslını veya onaylı fotokopisini eklemelidir. Ancak, kiracının tahliyesini talep edebilmek için alacaklının yazılı bir kira sözleşmesine sahip olması zorunlu değildir. Eğer kiracı, kira ilişkisini inkâr etmez veya takibe itiraz etmezse, ilişkiyi kabul etmiş sayılır ve tahliye talebi devam eder. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde taraflar sözlü kira sözleşmesi yapabilir; kiracı bu durumu inkâr etmediği sürece takipte bir sorun yaşanmaz. Dolayısıyla, alacaklı elinde yazılı kira sözleşmesi olmasa bile, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız takip yoluna başvurabilir.

B. Ödeme Emri

Tahliye talebini alan icra müdürü, üç gün içerisinde borçluya bir ödeme emri göndermelidir. Bu ödeme emri, genel haciz yoluyla takipteki gibi iki kısımdan oluşur: bilgi ve ihtar. Bilgi kısmında alacaklı, borçlu ve alacağa ilişkin bilgiler yer alırken, ihtar kısmında ödeme süresi, itiraz süresi ve sonucu belirtilir. Ancak, kira hukukuna özgü bazı hususlar da bu ödeme emrinde yer almalıdır:

Kiralanan taşınmazların tahliyesi ile ilgili olarak, kanun koyucu mal beyanına dair bir hüküm getirmemiştir; çünkü borcun ödenmemesi doğrudan tahliye ile sonuçlanmaktadır. Ödeme emri üzerine borçlunun mal beyanında bulunma yükümlülüğü yoktur. Borçlu-kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra yedi gün içerisinde kira ilişkisine veya alacağına itiraz edebilir; bu itiraz, icra takibini durdurur. İtiraz edilmezse, Türk Borçlar Kanunu’ndaki ödeme süreleri içinde borç ödenebilir. Bu ödeme süreleri; adî kira sözleşmeleri açısından on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün, ürün kirası söz konusuysa altmış gündür. Bu süreler içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Borçlu belirtilen sürelerde borcunu öderse takip sona erer ve alacaklı tahliye talep edemez. Ancak kısmi ödeme durumunda alacaklı takibe devam edebilir, ancak ödenmeyen faiz veya takip giderleri için tahliye talep edemez.

Borçlu, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmezse ve Türk Borçlar Kanunu'ndaki ödeme süreleri içinde borcunu ödemezse, tahliye aşamasına geçilir. Alacaklı, itiraz süresi geçtikten sonra hemen borçlunun mallarını haczettiremez veya tahliye talep edemez; mutlaka ödeme süresinin geçmesini beklemesi gerekir. Ödeme süresi dolduğunda borcun ödenmiş olması tahliyeye engel değildir, ancak alacaklı haciz talep edemez. Eğer borçlu süresinde itiraz etmez ve borcunu ödemezse, alacaklı borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir. Ancak alacaklı, borçlunun tahliyesini icra dairesinden değil, icra mahkemesinden talep etmelidir. İcra mahkemesinin tahliye kararı ise icra dairesi tarafından yerine getirilir. İKK madde 269/a’ya göre,“Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.”

C. Ödeme Emrine İtiraz

Borçlu, ödeme emrini aldıktan sonra yedi gün içinde yazılı veya sözlü olarak, icra dairesinde kira sözleşmesine veya kira alacağına itiraz edebilir. İtiraz, süresi, şekli, başvurulacak makam ve sonucu açısından genel haciz yoluyla takipteki gibidir. Borçlunun yaptığı itiraz, takibi durdurur. Takip durduğu için alacaklının, takibin devamını sağlamak amacıyla altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir.

İcra ve İflas Kanunu m.269/2’ye göre borçlu, itiraz ederken sebep göstermek zorunda değildir; bu durum, genel haciz yoluyla takipte olduğu gibi geçerlidir. Ancak, itirazın kaldırılması aşamasında, borçlu, ödeme emrine itiraz ederken ileri sürdüğü sebeplerle bağlıdır. Kira sözleşmesine itiraz etmek isteyen borçlu, bu itirazı ayrıca ve açıkça belirtmelidir. Aksi takdirde, kira ilişkisinin varlığını kabul etmiş sayılır ve daha sonra itiraz etme hakkını kaybeder. Örneğin, borçlu "kira sözleşmesindeki imza bana ait değildir" veya"sözleşmenin üzerindeki yazılar değiştirilmiştir"  gibi açıkça itirazda bulunmalıdır.  Borçlu, kira sözleşmesine itiraz ettiğinde takip durur. Alacaklının takibin devam etmesini sağlamak için icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir. İtirazın kaldırılması, borçlunun itirazının niteliğine göre farklı düzenlemelere tabidir (imzaya itiraz, kira akdine itiraz gibi).Eğer borçlu imzaya veya kira sözleşmesine itiraz etmişse, alacaklının itirazı kaldırabilmesi için elinde noter onaylı veya düzenlenmiş bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Eğer elindeki sözleşme sadece borçlunun imzası olan bir adî kira sözleşmesi ise, takip sona erer. Bu durumda alacaklı, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorundadır. İcra mahkemesi aracılığıyla takibi devam ettirmek mümkün değildir; adî kira sözleşmesine dayalı itirazın kaldırılması talebi icra mahkemesince reddedilir.

İkinci olarak borçlu, kira alacağına itiraz edebilir; örneğin "kira borcum yok" diyebilir. Bu durumda alacaklı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep etmelidir. Ancak borçlu, itiraz sebeplerini noter onaylı belgeler, alacaklının kabul ettiği belgeler veya resmi makamlarca verilen makbuzlarla ispat etmek zorundadır (İKK m. 269/c). Bu belgeler, Türk Borçlar Kanunu’nun 68. maddesindeki belgelerle örtüşmektedir.

Borçlu, kanunda belirtilen belgelerle itiraz sebebinin gerçekleştiğini ispat ederse, icra mahkemesi itirazın kaldırılması ve tahliye talebini reddeder; çünkü tahliye için borcun kesinleşmesi gereklidir. Eğer borçlu, bu belgelerle borcun sona erdiğini veya borcu olmadığını ispatlayamazsa, icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verir. Bu durumda icra dairesi, borçlunun kira alacağı için mallarını haczedebilir ve borçluyu kiralanan taşınmazdan tahliye eder. İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararında, inkar ve kötüniyettazminat talepleri de dikkate alınabilir. Kanun'un 269/d maddesinin atfı ile 68. maddesi bu takip yolunda da uygulanabilir. Ayrıca, icra mahkemesinin tahliye kararına itiraz edilebilir; ancak tahliye kararının icrası için kesinleşmesi gerekmez(m. 269/c, III). Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Buna karşılık borçlu tahliye kararı hakkında 36’ncı madde hükmünden faydalanabilir.

II. KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE

İcra ve İflas Kanunu madde 272’ye göre mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Kanun açıkça ‘mukavelename’den bahsettiği için kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde mutlaka yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Eğer konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu ise tek başına sözleşmenin süresinin sona ermesi kira sözleşmesini sona erdirmez. Süreninin bitiminden en az 15 gün önce ihtar çekilmesi gerekir ancak bu da yeterli değildir. Ek olarak yazılı tahliye taahhüdü de gerekir. Yani kiracı belli bir tarihte çıkmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ve o süre bitmesine rağmen taşınmazı tahliye etmemiş ise bu takip yoluna başvurulabilecektir. Takibi başlatmak için şart olarak düzenlenen 1 aylık sürenin başlangıcı da bu takdirde yazılı tahliye taahhüdünde çıkmayı taahhüt edip çıkmadığı tarihtir, bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliyeye ilişkin ilamsız takip yoluna başvurulması gerekir. 

Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliyeye ilişkin takip yolunun aşamaları diğer takip yollarından farklılık arz eder. Bu yolda da takip talebi ile takibe başlanır, ancak bunun üzerine icra dairesi bir "tahliye emri" gönderir. Takibin kesinleşmesinden sonra, bir para alacağı talebi söz konusu olmadığı için, haciz-satış-paranın ödenmesi aşamaları yoktur. Yalnızca tahliye gerçekleştirilir.

A. Takip Talebi

Kiraya veren, kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliye için bir takip talebi ile icra dairesine başvurmalıdır. Alacaklı, takip talebiyle sadece kiracının tahliyesini talep eder. Bu talebe, yazılı kira sözleşmesi veya konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı tahliye taahhüdü eklenmelidir. 

Kira süresinin sona ermesi nedeniyle yapılan ilamsız tahliye, ilamsız icranın para ve teminat alacaklarına özgü kurallarının bir istisnasıdır; burada yalnızca kiracının tahliyesi istenmektedir. Para veya teminat alacağı yoktur. Genel haciz yoluyla takipten farklı olarak, icra müdürü, takip talebine eklenen belgeleri ve kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliyenin talep edilip edilmediğini resen kontrol etmelidir. 

B. Tahliye Emri

Kiracının bu takipte, ödemesi gereken bir para alacağı söz konusu değildir. Bu nedenle, borçluya ödeme emri değil, tahliye emri gönderilir. Tahliye emri, bilgi ve ihtar olmak üzere iki kısımdan oluşur. Bilgi kısmında alacaklı, borçlu ve alacağa dair bilgiler yer alırken, ihtar kısmında borçlunun takibe itiraz edebileceği belirtilir; itiraz etmediği takdirde tahliye edileceği ifade edilir. Tahliye emrinde, ödeme ile ilgili bir ihtar yer almaz. Ayrıca, borçlunun yedi gün içinde kira sözleşmesine veya tahliye taahhüdüne açıkça itiraz etmesi gerektiği belirtilir. Tahliye emrinde, yedi gün içerisinde itiraz edilmezse, on beş gün içinde taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği, aksi durumda icra dairesi aracılığıyla zorla çıkarılacağı yazılır. Eğer borçlu, bu itirazları yapmazsa, kira sözleşmesinin varlığını ve tahliye taahhüdünün geçerliliğini kabul etmiş sayılır.

C. Tahliye Emrine İtiraz

Tahliye emrini alan borçlu, yedi gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilir. İtirazda borçlu, kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdünü inkâr edebilir, sözleşmenin yenilendiğini veya süresinin alacaklı tarafından uzatıldığını ileri sürebilir. Ayrıca, kira sözleşmesinin kanun gereği yenilenmiş sayıldığını iddia edebilir. Borçlunun bu itirazı açıkça ve ayrıca yapması gerekir. Borçlunun itirazı, takibi durdurur. Alacaklı, takibe devam etmek isterse, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmelidir.

Alacaklı, borçlunun itirazının kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyebilmesi için, noter tarafından onaylanmış veya düzenlenmiş bir kira sözleşmesi ya da tahliye taahhüdüne dayanmalıdır. Eğer alacaklı böyle bir belgeye sahip değilse, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edemez ve talep reddedilir. Ancak, alacaklı noter onaylı bir belgeye sahipse, mahkeme itirazın kaldırılmasına karar verir ve takibe devam edilir. Borçlu, kira sözleşmesinin süresinin uzadığını veya kendisine süre verildiğini iddia ediyorsa, bu durumu belge ile kanıtlamak zorundadır. Eğer alacaklının elinde noter tarafından düzenlenmiş ya da onaylanmış bir kira sözleşmesi veya tahliye taahhüdü yoksa ve borçlu bu sözleşmeyi inkâr ederse, alacaklı tek başına icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edemez; genel mahkemelerde tahliye davası açmak zorundadır. Eğer kira sözleşmesi adî senet şeklinde düzenlenmişse ve borçlu sözleşmeye itiraz ederse, icra mahkemesi borçlunun imzasını inceleyemez. Ancak, borçlu sözleşmenin yenilendiği veya süresinin uzatıldığına dair bir itirazda bulunursa ve kira sözleşmesi inkâr edilmezse, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu durumda borçlu, sözleşmenin uzatıldığını noter onaylı bir belge ile kanıtlamak zorundadır. Eğer  borçlu adî senetteki imzayı inkâr ederse, icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz. Bu durumda mahkeme borçlunun itirazını kaldırarak tahliye kararını verir. Borçlu, icranın geri bırakılması için genel mahkemelere başvurabilir, aksi takdirde tahliye işlemi gerçekleşir.

Borçlu, tahliye emrini aldığı andan itibaren yedi gün içinde itiraz etmezse, taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi gerekir. Bu on beş günlük süre, tahliye emrinin tebliğinden itibaren başlar. Yalnızca itiraz süresinin geçmesi yeterli değildir; tahliye için öngörülen on beş günlük sürenin de dolması gerekir. Borçlu tahliye emrine itiraz etmezse, icra mahkemesine başvuru gerekmeksizin doğrudan icra dairesine başvurularak tahliye işlemi başlatılır. Burada kira bedelinin ödenmemesi gibi bir gerekçeye dayalı tahliye talebi olmadığı için icra mahkemesinden karar istenmez. Yedi gün içinde itiraz edilmezse, tahliye talebi kesinleşir ve borçlu on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmezse, icra dairesi tarafından tahliye işlemi uygulanır.

III. HAPİS HAKKI

Bir taşınmaz kiraya verildiğinde, kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren, ödenmeyen bir yılın kira bedeli ile gelecek altı ayın kira bedeli kadar malvarlığı üzerinde hapis hakkı kullanabilir. Bu hapis hakkını kullanabilmek için kiraya veren, mutlaka icra dairesine başvurmalı ve kiracının kiralanan yerdeki malvarlığının bir defterini tutturmalıdır. İcra dairesi malvarlığının defterini tuttuğu anda, kiraya verenin hapis hakkı başlamış olur. Kiraya veren, bu hapis hakkını kullanarak, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir ve böylece alacağını tahsil edebilir. Hapis hakkı, borçlunun bütün malları üzerinde değil, sadece o kiralananda bulunan taşınır malvarlığına yönelik bir haktır. İcra dairesi aracılığıyla malvarlığı defteri tutulmadan önce veya defter tutulduktan sonra, kiracı malları kaçırırsa, alacaklı icra dairesine başvurarak malların geri getirilmesini isteyebilir. Ancak, iyiniyetli üçüncü kişilerin bu mallar üzerindeki hakları korunur.

STJ.AV. CEYDA YILDIZ

ALP HUKUK BÜROSU - 12.10.2024

KAYNAKÇA

Atalı, Murat & Ermenek, İbrahim & Erdoğan, Ersin (2022) İcra ve İflas Hukuku, 6. Baskı, Ankara, Yetkin.

Eren, Fikret (2022) Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, Ankara, Yetkin.

Keleş, Şanver (2009) Kiralanan Taşınmazların İlamsız Tahliyesi, Ankara.